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28.04.2009
Thema Finanzkrise: Käufer finden keine Miethäuser mehr - Trotz hoher Nachfrage wollen Eigentümer ihre Immobilien nicht abgeben
Durch die Finanzkrise wird am privaten Wohnimmobilienmarkt ein Finanzmodell aus der Hochzinsphase der 70er Jahre wiederendeckt: die Zeitrente.
Dabei wird beim Erwerb eines Mietshauses zunächst nur ein Teil des Kaufpreises gezahlt und der restliche Betrag über monatliche Zahlungen aus den laufenden Mieterträgen bestitten.
Immer mehr Anleger suchen jetzt die Sicherheit, die Mehrfamilienhäuser mit ihren kontinuierlichen Mieteinnahmen bieten. Mit der nachfrage sind zwar die Preisgebote gestiegen. Doch viele Eigentümer scheuen davor zurück, ihre Objekte zu veräußern. Die Besitzer sind an die stetigen Einkünfte aus der Vermietung gewöhnt, und fürchten, dass ichre Erträge deutlich geringer Ausfallen oder sie sogar Verluste erleiden könnten, wenn sie die Immobilie verkaufen und das Geld am Kapitalmarkt anlegen. Sichere Staatsanleihen und Festgeld bringen nur mickrige Zinserträge, Aktien und Unternehmensanleihen bergen hohe Risiken. Für Käufer kommt erschwerend hinzu, dass die Banken gegenwärtig ihre Kreditkonditionen vertschärft haben. Vor der Finanzkrise erhilten MiethauskäuferFinanzierungen über 90 oder 100 Prozent des Kaufpreises. Heute müssen Erwerber soviel Eigenkapital aufbringen, dass sie sämtliche Nebenerwerbskosten und 25 Prozent des Immobilienwerts bezahlen können. Dadurch stieg der ferforderte Eigenkapitalbetrag beim Kauf eines Hauses im Wert von z.B. 500.000,- Euro von 60.000,- Euro bis 110.000,- Euro auf bis zu 185.000,- Euro.
Das Zeitrenten-Modell bietet nun Käufer und Verkäufer die Chance dennoch zusammenzukommen. Der Verkäufer erhält dabei sofort 70 Prozent des Kaufpreises ausgezahlt. Der restliche Betrag wird vom Käufer in monatlichen Raten über 15 oder 20 Jahre hinweg gezahlt, der jeweils noch ausstehende Betrag dabei mit einer festen Rate verzinst, die vergleichbar mit den Zinsforderungen der banken bei Hypothekendarlehen ist und damit deutlich oberhalb der Rendite von Staatsanleiehn liegt. Durch die Ratenzahlung verringert sich der Kreditbedarf des Käufers... Verkäufer sollten allerdings beim Zeitrenten-Modell den Erwerber einer genauen Bonitätsprüfung unterziehen. Die Banken spielen nur mit, wenn sie im Grundbuch im ersten Rang eingetragen sind un der Käufer mit seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem früheren Eigentümer nur im zweiten Rang steht. In den 70er-Jahren war die Zeitrente bereits einmal als Finanzierungsvariante verbretet gewesen. Wegen der damaligen hohen Zinsen konnten viele Immobilieninteressenten ein Hypothekendarlehen kaum stemmen. Die Verkäufer mussten ihnen über die Ratenzahlungen für einen Teil des Kaufpreises einen günstigeren Kredit gewähren, um Objekte veräußern zu können. Für dern Verkäufer lohnte sich das Geschäft, weil Festgeldanlagen damals höhere Renditen abwarfen als Mietwohnungen. Einige Immobilienexperten bezweifeln allerdings, dass das Zeitrenten-Modell den Miethausmarkt massiv beleben wird, denn viele Eigentümer erwarten, dass Mieten und Immobilienpreise weiter steigen werden - und wollen an diesem Trend partizipieren.
Quelle: "Die Welt"